Navarra se convierte en la tercera comunidad autónoma en declarar zonas de alquiler tensionado

Navarra y la Declaración de Zonas de Alquiler Tensionado

Introducción a la Nueva Medida

Recientemente, Navarra ha decidido convertirse en la tercera comunidad autónoma en declarar áreas de alquiler tensionado, siguiendo los pasos de Cataluña y el País Vasco. Este anuncio fue realizado por el Gobierno foral, liderado por la socialista María Chivite, quien ha iniciado el proceso para solicitar al Gobierno central la implementación de esta medida. Se espera que esta acción afecte a 21 municipios donde reside aproximadamente el 70% de la población navarra.

Proceso de Declaración

La consejera de Vivienda, Begoña Alfaro, ha indicado que el proceso de declaración de estas zonas no será inmediato. Para que la medida se haga efectiva, el Ministerio de Vivienda debe recibir la solicitud, verificar que se cumplen las condiciones establecidas por la ley y publicarla en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Este proceso podría tardar varios meses y abarca localidades con más de 5,000 habitantes, concentrándose en las comarcas de Pamplona y la Ribera. En total, estos municipios albergan a casi 460,000 habitantes, lo que representa más del 68% de la población total de Navarra.

Cambios Normativos

A pesar de que el Gobierno navarro compartía la intención del Gobierno central, la normativa autonómica anterior complicaba la declaración de estas áreas. La ley vigente exigía cumplir con dos condiciones simultáneamente para declarar una zona tensionada: que el aumento de los precios de la vivienda en los últimos cinco años superara en tres puntos a la variación del IPC, o que el costo promedio de las viviendas excediera el 30% de la renta media de las familias en la zona. Sin embargo, tras la reciente modificación legislativa aprobada por el Parlamento foral, ahora es posible declarar zonas tensionadas cumpliendo solo una de estas condiciones.

Plan de Acción y Consulta

Durante los próximos dos meses, la consejera Alfaro llevará a cabo reuniones con diferentes departamentos del Gobierno de Navarra, los 21 ayuntamientos involucrados y otros actores relevantes. El objetivo es iniciar la fase administrativa a principios de enero, que incluirá la presentación de la memoria necesaria para la declaración de zona tensionada y la apertura de un periodo de exposición pública. Esto permitirá recoger las alegaciones que puedan surgir durante el proceso.

Una vez completada esta fase, se comunicará al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana la resolución para que se genere el índice que establecerá los topes de precios de alquiler en estas áreas.

El Índice de Precios de Alquiler

La creación de este índice es responsabilidad del ministerio, aunque se utilizarán datos proporcionados por la Hacienda foral basados en el IRPF de las personas físicas del año 2023. Es importante señalar que actualmente el indicador estatal no incluye datos de Navarra ni del País Vasco, ya que se basa en las declaraciones de renta del régimen común.

Alfaro ha aclarado que el índice variará según el municipio y sus características específicas, similar a cómo se presenta la estadística general. Una vez completados estos procedimientos, el Gobierno foral se reunirá con los consistorios para redactar planes de medidas específicas que irán más allá de limitar los precios máximos.

Medidas Complementarias

Entre las medidas consideradas se incluyen incentivos para la bolsa de alquiler, que abarca los arrendamientos gestionados por la empresa pública Nasuvinsa, y beneficios fiscales para quienes ofrezcan vivienda en el mercado de alquiler habitual y permanente. Además, se contemplan servicios de mediación, información y asesoramiento en el mercado inmobiliario, así como la promoción y construcción de vivienda de alquiler asequible en las zonas declaradas como tensionadas.

Alfaro ha enfatizado que la declaración de zonas de mercado tensionado representa un conjunto de medidas y una oportunidad que no se debe dejar pasar. Sin embargo, también ha señalado que no existe una solución mágica para la crisis de vivienda.

Impacto en los Alquileres

La declaración de zonas de alquiler tensionado implicará que los precios de los alquileres en estas áreas estarán sujetos a límites establecidos por la ley estatal de vivienda. Esta regulación solo se aplicará a los nuevos contratos de alquiler, no a los existentes, y tendrá diferentes límites según si el propietario es un pequeño o gran propietario.

Para los pequeños propietarios, al firmar un nuevo contrato, el alquiler estará limitado al precio que tenía el inmueble en el contrato anterior, siempre que haya estado arrendado en los últimos cinco años. En el caso de propiedades que ingresan al mercado por primera vez, el alquiler estará sujeto al tope que marque el índice oficial de precios. Esta norma se aplicará a los grandes propietarios, definidos como aquellos que poseen más de 10 viviendas, aunque se permite que este umbral se reduzca a cinco si todas están dentro de la zona tensionada y la comunidad autónoma lo solicita al ministerio.

Selección de Municipios

El Gobierno foral ha identificado los 21 municipios tras analizar el Informe Preliminar de Zonas de Mercado Tensionado, elaborado utilizando estadísticas del Colegio de Registradores de España, el Instituto Navarro de Estadística (Nastat), la Hacienda Foral Navarra y el Registro de Alquileres del Gobierno foral. Según este informe, en nueve municipios se cumplen ambas condiciones exigidas por la ley. En otros diez, solo se cumple la condición relacionada con el aumento de precios, y en dos se cumple la del sobreesfuerzo, donde las familias destinan más del 30% de sus ingresos al pago de la vivienda.

Aumento de Precios de Alquiler

El informe preliminar revela que, a excepción de la localidad de Noáin, donde el alquiler ha aumentado un 9% desde 2018, en los demás municipios afectados, los precios de arrendamiento han subido entre 18% y 138% en los últimos cinco años. Los incrementos más significativos se han registrado en el Valle del Baztán, donde los alquileres han aumentado un 137.9% y los precios de compra un 27%.

La situación de tensión en el mercado de vivienda también se refleja en las localidades más pobladas de Navarra. En Pamplona, la capital con 205,762 habitantes, y en Tudela, con 37,791 habitantes, los precios de compra de vivienda son entre 33% y 36% más altos que en 2018. En el Valle de Egüés y Burlada, que forman parte del área metropolitana de Pamplona, los incrementos han sido del 20% y 71.5%, respectivamente. En cuanto a los precios de alquiler, en el Valle de Egüés han aumentado un 62.4% en cinco años, seguido de Tudela con un 43%, Burlada con un 36%, y Pamplona con un 28%.

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