La recuperación del sector inmobiliario comercial avanza, pero de manera desigual

La Recuperación del Sector Inmobiliario Comercial: Un Camino Irregular

Un Nuevo Comienzo para el Sector Inmobiliario

El sector inmobiliario comercial está experimentando un cambio significativo en su trayectoria, aunque este regreso no será uniforme para todos. Desde septiembre, la Reserva Federal de los Estados Unidos ha comenzado a reducir las tasas de interés, lo que representa un cambio importante después de un largo periodo de aumentos. Esta disminución de 50 puntos básicos en la tasa de fondos federales podría proporcionar un impulso necesario a sectores que dependen de tasas de interés más bajas, como el inmobiliario comercial. La reducción de las tasas de interés hace que el crédito sea más accesible, lo que podría reactivar un mercado que había visto una disminución en las transacciones desde principios de 2024.

Desafíos Post-Pandemia

Después de los cierres iniciales por la pandemia de Covid-19, el mercado inmobiliario comercial se enfrentó a varios retos. Durante casi 15 años, el sector había disfrutado de un crecimiento sostenido, pero la combinación de costos de endeudamiento elevados, una demanda de inquilinos débil y un aumento en la oferta de propiedades llevaron a una caída en los valores y las ventas. A pesar de estos desafíos, los analistas de Wells Fargo consideran que el cambio en la política de la Fed es un indicio positivo para el futuro del sector. Aunque no se espera que la reducción de tasas resuelva todos los problemas, sí establece una base para una posible recuperación.

Aumento en las Transacciones

Recientemente, el mercado ha comenzado a mostrar signos de vida. Según Willy Walker, CEO de Walker & Dunlop, una empresa de financiamiento inmobiliario, la mejora del sentimiento en el sector ha llevado a un aumento en los volúmenes de refinanciamiento y ventas. En el segundo trimestre de 2024, las transacciones en el sector inmobiliario comercial alcanzaron más de 40 mil millones de dólares, lo que representa un aumento del 13.9% en comparación con el trimestre anterior, aunque todavía un 9.4% menos que el año anterior.

La Lucha en el Sector de Oficinas

A pesar de estos avances, el sector de oficinas sigue enfrentando numerosos desafíos. Wells Fargo reporta que, aunque la absorción neta de oficinas fue positiva por primera vez desde 2022, con más de 2 millones de pies cuadrados ocupados en el último trimestre, esto no fue suficiente para contrarrestar el aumento de vacantes. La tasa de disponibilidad alcanzó un nuevo récord del 16.7%, lo que indica que la oferta sigue superando la demanda. Además, factores como el trabajo híbrido y la desaceleración en el crecimiento de empleos de oficina continúan afectando la demanda.

Problemas Estructurales en el Mercado de Oficinas

Los problemas en el sector de oficinas no son solo temporales. Chad Littell, director nacional de análisis de mercados de capital en CoStar Group, señala que existen desafíos estructurales que han empeorado desde la pandemia, como una demanda baja, vacantes altas y alquileres estancados. La recuperación en este segmento parece lejana, y se estima que podría tomar un año o más antes de que los precios se estabilicen.

La Resiliencia del Sector Multifamiliar

Por otro lado, el sector multifamiliar ha mostrado un aumento en la demanda. Durante el segundo trimestre de 2024, la absorción neta alcanzó su nivel más alto en casi tres años. A pesar de que la construcción de viviendas multifamiliares está en auge, con más de 500,000 unidades completadas este año, la demanda sigue siendo fuerte. Wells Fargo indica que los hogares están aprovechando la mayor disponibilidad de apartamentos y las concesiones generosas, así como un crecimiento de alquileres más manejable.

Un Cambio en el Comportamiento del Consumidor

Este cambio en la demanda también refleja un cambio en el comportamiento del consumidor. Con los costos de propiedad de vivienda en aumento, muchos optan por el alquiler. El costo promedio de una hipoteca alcanzó los $2,248 al mes, un 31% más que el alquiler promedio de un apartamento, que es de $1,712. Este contraste resalta la falta de viviendas asequibles para quienes buscan comprar su primera casa.

Estabilidad en el Sector Multifamiliar

Además, el sector multifamiliar ha visto una estabilización en las tasas de vacantes. Por primera vez en más de dos años, las vacantes se mantuvieron en un 7.8% durante el segundo trimestre. Esta estabilización, junto con un aumento promedio del 1.1% en los alquileres, sugiere un equilibrio más saludable entre la oferta y la demanda en este sector.

Perspectivas Futuras

La perspectiva para el sector multifamiliar se ve positiva. Los analistas de Wells Fargo sugieren que los altos costos de propiedad seguirán impulsando la demanda de alquileres, lo que significa que las tendencias actuales a favor de la vivienda multifamiliar probablemente continuarán en el futuro cercano. A medida que el mercado inmobiliario comercial se recupera, las diferencias entre los diferentes sectores se vuelven cada vez más evidentes, y es crucial que los inversores y desarrolladores se adapten a estas nuevas realidades.